Забрать по-соседски. Верховный суд растолковал, как стать собственником чужого жилья

Наталья Козлова

Источник фотографии

По каким правилам обыкновенный гражданин может совершенно законно стать владельцем чужого имущества, разъяснил недавно Верховный суд РФ.

Он пересмотрел решения региональных коллег, которые отказали жительнице Ростовской области в желании получить в собственность часть дома, записанную на другую хозяйку. Гражданка владела лишь частью дома. Вторая половина частного строения принадлежала другому человеку, про которого много лет никто ничего не слышал и который внимания к своей собственности не проявлял.

Мало кто знает, но российские законы позволяют гражданину совершенно легально получить в свое распоряжение чужое имущество по так называемой «приобретательной давности». На самом деле в стране много бесхозной недвижимости, например, в тех же заброшенных деревнях.

Известно, что дома без людей стареют очень быстро, ветшают и умирают. Но их вполне можно спасти, если в доме поселится новый человек, претендующий на звание его хозяина. Правда, для того, чтобы таковым стать, надо соблюсти некие правила и законы. Все они были названы в решении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ.

Все началось в городе Шахты Ростовской области. Там в суд пришла некая гражданка с иском к местной администрации и еще к одной женщине — совладелице спорного дома. В суде истица рассказала, что она владеет частью жилого дома в городе. У оставшейся части другая хозяйка. Вот только ее никто не видел уже почти три десятка лет. Истица же свою долю в доме получила по наследству и владеет ею с далекого 1965 года. За все это время вторая собственница не появилась, попытки ее найти ничего не дали.

У дома, оказавшегося в центре судебного разбирательства, была долгая жизнь. В нем с 1945 года до конца 50-х годов жил некий гражданин. Он завещал половину дома своей жене, а половину — племяннице. Но жена таким решением осталась недовольна и его оспорила, получив в итоге большую часть дома — 3/4. Племянница, которая в 80-х годах прошлого века уехала в Магаданскую область, с таким делением спорить не стала и новый раздел не оспаривала.

В начале 90-х годов умерла вдова, она же владелица большей части дома, и в наследство вступила член ее семьи.

Эта женщина — новая хозяйка, с тех пор и по сегодняшний день живет и прописана в этом доме. За все прошедшие десятилетия в судьбе самого дома много что изменилось. Главное — его перестроили, и он стал больше.

Но владелицей одной четверти дома так и числится незнакомая новой хозяйке далекая племянница первого собственника.

Владелица большей части дома в итоге сейчас и обратилась в суд, попросив отдать ей весь дом по так называемой «приобретательной давности». Ведь она столько лет единолично управляет всем домом, платит за него все налоги и несет все прочие расходы. Поэтому, уверена гражданка, она имеет право на всю недвижимость целиком.

Городской суд города Шахты с аргументами истицы не согласился. Областной суд такое решение поддержал. Гражданка вынуждена была оспорить эти отказы в Верховном суде. Там дело изучили и заявили, что местные суды были не правы.

Вот как пересматривал спор Верховный суд. Нынешняя хозяйка прописана в спорном доме и живет в нем с 1965 года. А перестраивать его она начала лишь в 2010 году, когда стала собственником большей части здания.

Городской суд, отказывая женщине в иске, сказал, что право приобретательной собственности можно признать только за добросовестным владельцем. То есть за человеком, который не знал, что у недвижимости есть другой собственник. И еще один аргумент местного суда — истица никаких доказательств не предъявила, что вторая хозяйка отказывалась от своей доли. К этим доводам горсуд добавил еще и то, что истица сделала реконструкцию дома без согласия второй собственницы. Апелляция с этими доводами согласилась, а вот Верховный суд — нет. Судебная коллегия по гражданским делам ВС привела свои доводы.

Вот они. По статье 218 Гражданского кодекса гражданин может приобрести право собственности на имущество, которое хозяина не имеет или он неизвестен. А еще если собственник сам отказался от имущества или утратил на него право.

В другой статье Гражданского кодекса, 225-й, сказано, что бесхозяйной по закону считается вещь, которая собственника не имеет или он неизвестен. А еще в этой статье написано, что если такая ничейная недвижимая собственность не передана судом в муниципальную собственность, то она может вновь вернуться к прежнему владельцу или к новому по «приобретательной давности». Верховный суд напомнил о постановлении пленума своего и Высшего арбитражного суда. На нем разбиралась судебная практика споров по правам собственности (N 10/22 от 29 апреля 2010 года). Там было сказано, что право собственности по «приобретательной давности» можно получить на имущество, принадлежащее на праве собственности другому человеку.

По 236-й статье Гражданского кодекса человек может отказаться от права собственности на свое добро, объявив об этом или совершив действия, которые показывают, что чужой может забрать его добро. Но местные суды не стали устанавливать подобные факты, а именно то, что собственник утратил интерес к своему имуществу.

Истица долгое время содержит дом полностью. В деле нет документов, что вторая собственница когда-либо оспаривала любые действия той хозяйки, что все это время жила в доме. Миграционная служба Магаданской области, куда уехала совладелица дома, прислала справку, что такая гражданка в области не живет. Соседи в суде подтвердили — они видели ответчицу последний раз примерно лет тридцать назад. Эти факты, по мнению Верховного суда, опровергают выводы местных судов, что истица не привела доказательств, что ответчица от своей доли отказалась. И опровергают мнение местных судей, что за истицей нельзя признать право собственности на весь дом, потому что она, делая реконструкцию дома, не спросила согласие сособственника. Верховный суд велел дело пересмотреть.

10 важных законов, вступивших в силу с 1 числа 2016 года Данные закона коснутся практически всех россиян.

Помните, что незнание законов не освобождает от ответственности, поэтому расскажите о них своим друзьям.

1. Можно будет платить только 50% от суммы штрафа за нарушение ПДД.С 1 января вступают в силу поправки в Кодекс об административных правонарушениях. Согласно изменениям, водители, нарушившие правила дорожного движения, смогут оплачивать только половину суммы наложенного взыскания. При условии, что Подробнее

Виды ипотечного страхования

Программа «Военная ипотека»

 

Программа «Военная ипотека» предусматривает механизм реализации накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения для военнослужащих.

Соответствующий закон содержит положения, устанавливающие в качестве формы реализации права на жилье механизм накопительной ипотечной системы для военнослужащих, которые заключили первые контракты о прохождении военной службы с 1 января 2005 года.

За военнослужащими, заключившими контракты до 1 января 2005 года, сохраняется возможность реализации своего права на жилье в соответствии с ранее сложившейся системой жилищного обеспечения (служебное жилье, жилищный сертификат, социальный найм).

Суть программы по военной ипотеке в том, что каждый месяц на индивидуальный счёт молодого военного будет перечисляться солидная сумма — в среднем около 20 490 рублей. Участниками этой системы, как правило, становятся молодые военнослужащие — курсанты, младшие офицеры и прапорщики, контрактники.

 

Процентные ставки От 10 %
Минимальный первоначальный взнос От 0 %
 

Ипотека на вторичное жилье

Ипотека на вторичное жилье — это самый распространенный вид ипотечного кредитования в России.

Имея первоначальный взнос, вы получаете в банке одобрение на предоставление вам кредитной суммы, подбираете квартиру, согласно требованиям банка готовите все необходимые документы, оформляете в банке договор ипотечного кредитования и покупаете квартиру с помощью кредитных средств, предоставленных банком. Условия ипотеки на вторичное жилье могут быть адаптированы к вашим возможностям и практически к любой ситуации. Программы ипотечного кредитования вторичного рынка недвижимости позволяют проводить сделки любой сложности: сделки с родственниками, несовершеннолетними детьми, с использованием средств материнского капитала и другие.

 

Процентные ставки От 13 %

Ипотека по программе «Молодая семья»

Участниками программы молодая семья, может быть семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 35-лет, без детей, а также с одним и более детей. Также существует возможность получения субсидии от государства на приобретение жилья в виде жилищного сертификата для молодой семьи. Субсидия предоставляется гражданам, признанными нуждающимися в улучшении жилищных условий и постоянно проживающих на территории Российской Федерации.

Данный вид субсидии принимается банками как дополнительная сумма к первоначальному взносу по предоставляемому кредиту, так и в погашение основной суммы долга по займу. Данная ипотечная программа очень привлекательна как своей пониженной процентной ставкой — от 10,5%, так и пониженным требованием к первоначальному взносу, который может составлять 10%. Идеальный вариант для создания и расширения вашей семьи!

 

Специальная программа «Социальная ипотека: квартира».

Перечень категорий:

*Хотя бы один из заемщиков должен принадлежать к одной из социальных категорий:

Граждане, имеющие двух и более детей.

Граждане, работающие в организации оборонно-промышленного комплекса.

Инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, вставшие на учет до 01.01.2005 г. для улучшения жилищных условий.

 

В программе «Социальная ипотека» учитывается материнский капитал в первоначальном взносе; возможно использование жилищных сертификатов. Максимальная сумма ипотечного кредита устанавливается в зависимости от региона, в котором находится приобретаемое жилье.

Ипотека на новостройку

Особенность данного вида ипотеки – это покупка квартиры в строящемся доме.

До сдачи дома в эксплуатацию, процентная ставка по кредиту обычно выше на 1-2%.

После сдачи дома, получения документов на квартиру и предоставления их в банк, ставка будет снижена на вышеуказанные 1-2%. В связи с более сложным пакетом документов и рядом нюансов, оформление ипотеки на новостройку может показаться более затруднительным процессом по сравнению с ипотекой на вторичном рынке.

Чтобы все прошло быстро и без лишних хлопот, можно обратиться к ипотечному брокеру, который охотно поможет. Помимо знания законодательства и механизма регистрации ипотеки, кредитные брокеры имеют актуальные базы данных по предложениям банков, в том числе ипотечным кредитам на новостройки, а также поддерживают довольно тесные взаимоотношения с кредитующими организациями.

 

Процентные ставки От 9,9 %
Минимальный первоначальный взнос От 20 %

Ипотека на покупку земельного участка

Земельная ипотека достаточно новый вид бизнеса для кредитных организаций. Кредиты на покупку земли становятся все более популярными, несмотря на достаточно жесткие условия их получения.

Наши граждане предпочитают не искать готовый дом, а купить участок и построить самостоятельно, в соответствии со своим идеалом загородного дома. Главная особенность ипотеки на землю – требования к залогу.

Участок может быть любой категории, но земли сельхозназначения менее любимы кредитными организациями. Банки предъявляют определенные требования и к местонахождению земельного участка.

Для оформления кредита на земельный участок в большинстве случаев необходим более значительный первоначальный взнос — в размере 30-40%. Если первоначальный взнос меньше, то % ставка по кредиту будет выше.

 

Ипотека на сад/дачу

Купить в ипотеку дачу сегодня не так уж сложно.

 

Конечно, программ не так много, как по квартирам, но выбор все же имеется.

Главное — удостовериться, что выбранная недвижимость удовлетворяет требованиям банка и не имеет проблем с документами.

Банки предъявляют как общие требования к объекту залога, так и специфические:

  • местонахождение;
  • дом и земельный участок должны находиться в собственности продавца;
  • дом должен быть объектом завершенного строительства (но наличие коммуникаций и отделки не является обязательным условием);
  • земельный участок под домом должен принадлежать к категории земель сельскохозяйственного назначения или к землям поселений, не должен находиться в водоохраной зоне и иметь какие-либо обременения.

 

Процентные ставки От 17,0 %
Минимальный первоначальный взнос От 15 %

 

Ипотека на частные дома и таунхаусы

Загородная недвижимость набирает обороты! Это связано с активным возведением новых благоустроенных коттеджных поселков и пригородных таун-хаусов, а также желанием граждан жить в экологически чистых районах, подальше от промышленного города. Процедура оформления ипотеки на загородную недвижимость более сложная и длительная чем оформление ипотеки на квартиру в многоэтажном доме. Здесь надо понимать, что в договоре купли-продажи фигурируют два объекта права: жилой дом и земельный участок, на котором он расположен. Поэтому банку необходимо оценить оба этих объекта на уровень ликвидности.

Загородная недвижимость считается банками менее ликвидной чем городское жилье, в связи с её высокой ценой и более узким кругом покупателей. В случае неспособности заемщика платить по кредиту, банк будет вынужден реализовывать предмет залога, а это займет куда больше времени, чем продажа городской квартиры. Этим объясняется и требование банка в увеличении размера первоначального взноса — не менее 30-40%. Зато наметилось снижение процентных ставок по данному виду кредитования. Хотя их уровень всё таки выше на 1-1,5% чем при кредитовании городской недвижимости.

Ипотека на индивидуальное строительство

Данный вид ипотеки в последнее время начинает набирать обороты. Прежде всего, это обусловлено тем, что сам рынок загородной недвижимости пользуется огромным спросом среди покупателей. Поэтому вы можете оформить ипотечный кредит на строительство жилого дома в большинстве банков.

Для получения данного вида кредита существует ряд условий, одним из которых является земельный участок, на котором планируется строительство дома. Земля должна быть в собственности у заемщика и иметь все необходимые коммуникации, подведенные непосредственно к этому земельному участку. Достаточно часто банки принимают решение по предоставлению вам займа в зависимости от месторасположения земельного участка, на котором вы собираетесь разворачивать строительство жилого дома (находится ли он в пределах территориальных границ города или нет и, если за пределами города, то насколько далеко он удален).

Процентные ставки по кредитам, предоставляемым на индивидуальное строительство, во многих банках практически не отличаются и составляют примерно 15% годовых для кредитов в рублях. Если сравнивать эти ставки с обычной ипотекой — они в среднем выше на 1-2%.

Ипотека для собственников бизнеса и ИП

Необходимость в предоставлении кредита как на коммерческую недвижимость так и на жилую среди индивидуальных предпринимателей и представителей малого бизнеса очень велика. Данный вид заемщиков является вполне платёжеспособным, но зачастую в их распоряжении нет необходимых для залога объектов недвижимости.

В некоторых банках появились ипотечные программы, созданные специально для данного вида клиентов, но процентные ставки по ним обычно выше в среднем на 1% по сравнению с ипотекой для граждан, не являющихся предпринимателями.

 

 

 

Покупка квартиры с обременением

1300_1444496903

Жилье с ограничением

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). Внесение отметки в ЕГРП об обременении является обязательным. Обременением так же может выступать недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица. Подробнее

Самостоятельная оценка недвижимости 

Обычному человеку, не являющемуся специалистом рынка недвижимости довольно сложно разобраться в вопросах стоимости продающихся квартир. А ведь факт правильной оценки объекта сделки будет основополагающим во всем начинании. Подробнее

Акт приема-передачи недвижимости

Для чего нужен акт приема-передачи недвижимости

Когда покупатель получает на руки официальные документы, подтверждающие его право собственности на жилье со вторичного рынка, он зачастую ощущает облегчение в связи с тем, что сделка совершена. Но на самом деле, сделка по продаже жилья не является завершенной без еще одного важного документа – акта приема-передачи недвижимости (АПП).

Подробнее

В правительстве поддержали отказ от долевого строительства

Автор от

На рынке жилья готовится очередная реформа: девелоперам хотят запретить продавать людям недостроенные квартиры. В результате обманутых дольщиков станет меньше, но цены вырастут…

Подробнее на РБК:

Подробнее

Яндекс.Метрика